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マンションにおける漏水事故6つのポイント その②

■2017/11/18 マンションにおける漏水事故6つのポイント その②
②水漏れの原因

水漏れ事故が誰かの過失が原因で発生したものなら、当然にその人が責任を負担することになります。

他方、水漏れ事故が誰かの過失によるものではなく、マンションの排水管の老朽化などが原因の場合は、その原因となった欠陥部分の所有者が責任を負うことになります。

■水漏れの原因は、大別すると次の3つに分かれます。

①居住者の使用上の過失などの人為的な原因に基づく場合
②施工上やリフォームの際の工事業者の責任に基づく場合
③人為的でなく共用部分または専有部分の老朽化による場合

居住者の使用上の過失などの人為的な原因に基づく場合

事故の原因として人為的な過失が認められるケースとして、区分所有者に過失が認められる場合と施工時やリフォーム時の工事業者に過失が認められる場合があります。人為的な漏水事故には、いろいろ原因があります。

≪人為的な漏水事故の事例≫

全自動洗濯機のホースの接続がゆるく、使用中に抜け下階に漏水した場合
浴室の排水口に髪の毛が詰まった状態で、浴室の水が溢水した場合
玄関の防水処理がされていない床を水洗いし、下階に水漏れさせた場合
居室内の水道パッキングの不具合で、下階に水漏れさせた場合
トイレを詰まらせ、汚水が溢水し、下階に水漏れさせた場合
その他排水口の不具合を生じさせ、下階に水漏れさせた場合
窓を開けっぱなしで出かけ、大雨が降り込み、下階に水漏れさせた場合


各部からの漏水原因と防止策

・窓からの漏水
外出時の窓の閉め忘れなどの些細なことで、大量の雨水が室内に入ります。
クレセントまで、きっちりかけましよう。開閉が固い場合に無理な操作をすると建具金物が故障し、隙間から雨水がにじむこともあります。
※通常、浴槽を除き一般居室の床は、防水していません。

・バルコニーからの雨水浸入
バルコニーにはドレンや排水溝があります。こまめに確認し、枯葉、土砂などを除去しましょう。
土砂などを流すと、ドレンや樋を詰まらせ、雨水が室内に入ってくる恐れがあります。床が防水されていない場合は、水を流さないようにしましょう。

・上階バルコニーからの漏水
ドレンや排水溝に枯葉やゴミ、土砂がたまると、排水しにくくなり、下階への雨漏りの原因にもなります。各住戸のバルコニーはこまめに点検、掃除をしましょう。

・設備機器、配管類から漏れてくる水
マンションには、給湯設備などの給排水衛生設備が、いろいろ使われています。
設備機器、配管類関連の漏水には、まず配管の劣化などで開いた穴やジョイント部分から、中の液体が漏れるという事故があります。
それ以外にも排水管が詰まることによって、排水が別のルートから出てしまったことによる事故もあります。
排水管に流してはならないものなど、注意すべきことを以下にまとめました。

☆トイレ関連の場合
便器が詰まった場合はラバーカップ(スパッド)を用いて清掃しましょう。
次のようなものを便器に流すと、詰まりの原因となります。
・箱入りのティッシュペーパー
・生理用品
・鉛筆、歯ブラシなど

☆その他の排水関連の場合
次のようなものは、排水管に流さないようにしましょう。
・調理用の油や油脂類(特に高温の湯)
・ディスポーザーの残りくず
・可燃性、引火性の石油類、有機溶剤
・糸やひも状の繊維
・酸、アルカリなどの薬品類

施工上やリフォームの際の工事業者の責任に基づく場合

水漏れの原因がマンション建設請負工事の不手際による場合があります。

≪マンション建設請負工事の不手際による場合の事例≫

床下の給水管に釘が刺さっていたことが原因で下階に水漏れさせた場合
給排水管等の接続不良で下階に水漏れさせた場合
その他、水回り関係のリフォーム工事を行った後に水漏れさせた場合
人為的でなく共用部分または専有部分の老朽化による場合

≪人為的でなく共用部分または専有部分の老朽化による場合の事例≫

マンションの排水管等の設備が老朽化して水漏れが生じた場合
給湯管にピンホールが発生し、下階に水漏れさせた場合
やっかいな事例

建物の劣化に伴うトラブルで、専有部分を巻き込み、大事になる代表的なものが「雨漏り」です。その原因は千差万別で浸入箇所もさまざまです。

屋上部分

屋上の防水には、寿命がありますが、寿命に達していなくても、ドレンの清掃や防水層の定期点検を怠ると、漏水などを起こすことがあります。
・日射によって押さえコンクリートが熱伸縮し、立ち上がり部分の防水層を圧迫し膨れや破損が生じ、雨漏りを引き起こす
・階段や設備の基壇まわりの防水層に亀裂が生じ、境目部分から雨漏りが発生
・フラットドレインが落ち葉で目詰まりし、ドレンまわりから漏水

壁面・窓まわり

・掃き出し窓のサッシ下枠と防水層の間がモルタルのみで防水層との納まりが悪く、防水層の裏側に雨水が浸入
・床面の防水層を壁まで立ち上げ、モルタルや巾木で押さえ、その上端部のひび割れでシーリングが切れ、雨水が下階の住戸に浸入
・風雨の巻き込みで、外壁面に設置されたレンジフードから雨水が浸入

意外と気付かない防水端部の不具合

特に最上階(上階が屋上の階)に住まわれている方だけに関係のある漏水です。屋上の床仕上げ面や防水層の劣化、ドレンの詰まり、パラペットまわりのシーリングの劣化など、考えられる原因はさまざまです。
・屋上パラペット笠木まわりや外壁の故障部からの雨水の浸入
・小庇上端や出窓まわりに亀甲状のひび割れが生じ、付け送りモルタルと躯体との取り合い部に雨水が浸入
・外壁のひび割れから、室内に漏水
・外壁のタイルの下地のコンクリートに入ったひび割れからの漏水
・雨掛かり・雨落とし部の雨水が伝わり軒天鼻先まわりの鉄筋露出故障

●ちょっと一言|シーリング材について
外部建具回り、コンクリートの打継部や、ひび割れ誘発目地などには、雨水の浸入を防止するためにシーリング材や機密ゴムが使用されています。このシーリング材は恒久的な材料ではなく、紫外線の影響や湿度変化による変形の繰り返しにより、経年とともに徐々に劣化して、肌割れや破断が生じ、室内にも漏水する場合があります。


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